预计“十二五”期间以至2020年我国城镇住宅投资仍将保持较快增长

预计“十二五”期间以至2020年，我国城镇住房建设投资仍将保持较快增长，城镇住宅投资在GDP中所占比重将在2020年左右达到峰值；我国城镇住宅投资年均实际增速在12%左右，对经济增长的平均贡献率约为13%，平均每年拉动经济增长约1.1个百分点。

国际经验表明：住房建设投资与经济发展水平之间呈现倒U型关系

住房建设投资在GDP中的比重，是对不同国家住房投资规模进行比较时的常用指标。世界银行对全球近40个国家的经验研究表明，住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型关系。人均GDP在8000美元左右时，住房建设投资在GDP中的比重达到峰值，为8%左右。Kim(2004)对韩国的研究以及我们对日本的统计分析，同样验证了这一关系。

　　从Kim对韩国1970~2002年间住房建设投资与经济发展的研究结果来看，韩国在人均GDP达到8000美元左右(1993年的经济发展水平)时，住房建设投资占GDP比重达到峰值，为8.9%。这一阶段，韩国完成城市化快速进程，城市化率为76%。

　　我们对日本1960~2005年住房建设投资与经济发展水平的统计分析表明，日本住房建设投资/GDP在1973年达到峰值9.1%，当时，日本的人均GDP水平在8000美元左右，城市率约为73%。

　　住房建设投资与经济发展水平之间所表现出的规律性关系，可以为分析我国住房建设投资的发展趋势提供参考。

我国城镇住宅建设投资发展现状

1991~2009年我国城镇住宅投资年均实际增长18.4%。20世纪90年代以来，我国城镇住房建设取得较快发展。1991-2009年，我国城镇住宅投资年均增长23.9%，扣除价格因素，实际年均增长18.4%，与同期城镇固定资产投资增速(18.2%)接近，比同期GDP增速高7.8个百分点。但住宅投资的波动幅度高于固定资产投资和GDP的波幅。

1991~2009年我国城镇住宅投资在GDP中所占比重平均为5.9%。1991~2009年间，我国城镇住宅投资在城镇固定资产投资中所占比重在18%左右，2004年以来该比重呈下降趋势，2009年城镇住房投资在固定资产投资中所占比重降为15.7%。这一期间，我国城镇住宅投资在GDP中所占比重平均为5.9%，该比重自2000年以来呈持续上升趋势，由2000年的5.5%上升到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%。

1991~2009年我国城镇住宅投资对经济增长的平均贡献率为7.8%，拉动经济增长0.8个百分点。

　　从城镇住宅投资对经济增长的贡献来看，1991~2009年我国城镇住宅投资对经济增长的平均贡献率为7.8%，其中，1998~2009年的平均贡献率为9.2%，在1998年和2009年经济复苏过程中，城镇住宅投资对经济增长的贡献率在20%左右。同时，城镇住宅投资拉动经济增长的百分点数在1991~2009年间平均为0.8个百分点，其中，1998~2009年的平均拉动点数为0.9个百分点，同样，在1998年和2009年经济复苏过程中，城镇住宅投资拉动经济增长的点数高达1.6个百分点。

预计“十二五”期间以至2020年我国城镇住宅投资仍将保持较快增长

　　首先，我们认为，我国城镇住宅投资/GDP将在2020年左右达到峰值12.1%。我们利用1991~2009年城镇住宅投资、GDP、人均GDP数据，检验我国住宅建设投资与经济发展水平之间的关系，模型估计结果显示：

SHTO=0.0255+0.0311×GDPPER-0.0025×(GDPPER)^2(R2=89%，DW=1.0)式中，SHTO代表城镇住宅投资/GDP，GDPPER代表人均GDP水平，单位为万元人民币。模型具有较好的拟合效果，拟合优度为89%。

　　模型估计结果告诉我们，与世行的经验发现类似，随着经济水平的发展，我国城镇住宅投资/GDP的变化也表现为倒U型曲线。当人均GDP超过60000元(2009年价，折合美元计约为9000美元)时，城镇住宅投资/GDP达到峰值为12.1%，扣除土地费用后，该比例约为9.8%。该比例与日本、韩国相似经济发展水平下住房建设投资在GDP中所占比重的峰值接近。

　　假设2010年以来我国人均GDP年均增速为7%，则2022年我国城镇住宅投资/GDP达到峰值；如果“十二五”期间以至2020年人均GDP年均增速达到9%，则2019年我国城镇住宅投资/GDP达到峰值。

　　其次，我们认为，“十二五”期间以至2020年我国城镇住宅投资年均实际增速在12%左右，平均每年拉动经济增长约1.1个百分点。按照上述估计结果，假设“十二五”期间我国GDP年均增长8%，则可以推断，“十二五”期间以至2020年，我国城镇住宅投资年均增速(扣除价格因素)在12%左右，若考虑价格因素，其名义增速在17%左右。

　　从住宅建设投资对经济增长的贡献来看，“十二五”期间，我国城镇住宅投资对经济增长的平均贡献率在13%左右，平均每年拉动经济增长约1.1个百分点。住宅投资对经济增长的贡献高于1991~2009年的平均水平。

　　目前我国城镇化率尚不足50%，按照国际经验，在城镇化率超过70%之前，我国城镇化仍将处于快速发展阶段，城镇人口的增加必然产生庞大的住房需求。同时，随着收入增长、居民财富积蓄增加和消费结构不断升级，住房改善型需求旺盛。因此，未来一段时间，保持住房建设投资的较快增长，有其客观规律要求。